海南5种二手房交易合同无效，还不赶紧看过来

摘要：三亚市购房，二手房交易过程纠纷频出，对于买家来说如何维护自己的权利就是关键问题。二手房买卖合同作为交易进行的前提，一旦出现问题就会影响买卖结果 ...

5种二手房交易合同无效，还不赶紧看过来 三亚市房地产，三亚买房预算、家庭人口、还贷方式等这些三亚买房细节都需要注意！

海南二手房交易过程纠纷频出，对于买家来说如何维护自己的权利就是关键问题。海南二手房买卖合同作为交易进行的前提，一旦出现问题就会影响买卖结果。那么海南二手房合同什么情况下是无效的？无效合同可以撤销并申请退房吗？看看下面这5点，让你轻松三亚购房无烦恼！

一、产权有争议的房屋

产权问题是海南二手房交易过程中三亚购房者常见的问题，主要有两个表现方面：一是卖方非产权人；二是未经全部房屋共有人同意。

有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。合同无效且无法办理过户手续。如果海南房产有共有人，但未经共有人同意房屋买卖是无法进行交易的，海南二手房三亚购房合同会被判定为无效。

二、考虑是否有房屋承租人

在海南二手房交易过程中，房屋承租人有优先购海南买房屋的权利，因此购买者在海南买房时一定要注意该海南房产的出租情况。如果卖方卖房前未通知承租人或未取得承租人放弃优先购买权的说明，承租人提出购海南买房屋该海南房产的合同可能处于无效状态，也就无法继续进行交易。另外三亚购房者也需要注意，即便承租人放弃优先购买权，根据“买卖不破租赁”的规定，如果房屋租赁合同未到期，三亚购房者也有可能会面临无法及时入住的尴尬情形。

三、被查封或作为抵押物的房屋

被司法机关查封及作为抵押物的海南房产，如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意，并取得同意出售相关证明，或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。

涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍，购买时要注意确保卖方及时还清贷款，解除抵押，通常正常操作风险还是可以避免的。

四、存在违章或已公告拆迁

存在违章建筑的三亚房子，如果房屋的结构被更改且被政府部门限期整改，那么改房屋的质量必然存在隐患。如果卖房者在没有恢复房屋结构原装的情况下就出售海南房产的话，买家可以根据情况要求解除三亚购房合同并退房。另外，三亚房子被列入拆迁公告范围也是禁止过户的。

五、特殊产权类型的房屋

一些特殊产权类型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的，这种情况下的买卖合同多属于无效范围。常见的有：承租公房、农村集体土地上的房屋（小产权房）、部分产权的房改房、经济适用房、两限房等。类似于这样的海南房产，其交易条件往往受到政府和国家的限制，三亚购房者交易前要先查清，确定能否交易，如何交易以免造成自己的损失。

注：质量问题能退房吗？

很多购买海南新房的朋友会注意到如果房屋质量问题较大导致无法入住的，可申请退房。但是海南二手房遇到质量想要退房可不是那么简单。由于海南二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。

小贴士：退房的法律基础

根据我国《合同法》的内容规定，撤销合同应该要符合以下几个条件：1.合同的订立存在重大的误解；2.合同缺乏公平性；3.一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立合同；4.一方以胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立合同；5.一方乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同。

根据我国《中华人民共和国城市海南房地产管理法》的规定符合以下条件的海南房产，不得转让：1.司法机关和机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制海南房地产权利的；2.依法收回土地使用权的；3.共有海南房地产，未经其他共有人书面同意的；4.权属有争议的；5.未依法登记领取权属证书的。

三亚市买房优势：海南三亚市购房，三亚面临南海，境内海岸线长258.65公里，海湾较多，有大小港湾19个。主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿40个，主要岛屿10个。

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